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マンションの管理費や修繕費積立金を滞納していても任意売却できるのか?

住宅ローンが返済できなくなると、その他の支払いも困難になってくるものです。

 マンションの場合は、住宅ローン同様に毎月支払う必要がある管理費・修繕積立金についてもやはり支払は容易ではないでしょう。

 では、住宅ローンの他に管理費・修繕積立金も滞納している場合は任意売却できるのか?について詳しく説明していきます。また優先的に支払うべきものについても併せて説明していきます


1、管理費・修繕積立金を滞納していても任意売却はできるのか?

結論から先にお話しすると、管理費や修繕積立金を滞納している場合でも、任意売却することは可能です。

滞納している管理費や修繕積立金は、物件の購入者が滞納分の支払い義務を引き継ぐことになるので、滞納したままで売却することはできます。

しかし購入検討者が、本来は支払う必要のない管理費や修繕積立金の滞納金を引き継ぐ前提で購入したいと思うでしょうか?特に高い買い物となる不動産の場合は、ちょっとしたネガティブなことで気持ちが変わることはよくありますので、基本的には滞納金を引き継ぐ前提での不動産売買というのはデメリットが大きいです。

買い手が見つからなければ、不動産を売却できないので債権者も困ります。そこで、管理費・修繕積立金の滞納金額については、不動産の売却金額から支払うことを債権者が認めています。そのため、次の購入者は滞納金がない状態で引き継ぐことができるのです。

同じマンションの住人に迷惑がかかるからということで、管理費や修繕積立金を滞納することを特に気にされる方がいますが、返済に優先順位を付けるとしたら決して無理をして支払う必要がないものになります。

ただし滞納金額が大きい場合や、滞納金額に対する損害遅延金は必ずしも全額について応じてくれない場合もありその場合は別途相談が必要になります。また不動産の売却金額から支払われた滞納金は、債権者がサービスしてくれたのではなく一時的に立て替えただけであり、その分の残債は増えていますので、ご注意ください。

2、任意売却を選択した場合に優先的に支払うべきものは?

住宅ローンが返済できなくなると、その他の支払いも困難になり同じく滞るケースが多くなるでしょう。

任意売却を選択した場合、その中で優先的に支払う必要があるものについて詳しく詳しく以下に説明していきます。

■住宅ローン

任意売却を選択した場合は、毎月の住宅ローン返済は不要になります。任意売却による不動産売却費用で足らなかった住宅ローンの残債については返済していくことになりますが、任意売却期間中は住宅ローンの支払いをする必要はなくなります。

 

■管理費・修繕積立金(マンションの場合)

すでに説明していますが、管理費・修繕積立金の滞納金は不動産売却費用から支払われるので、管理費・修繕積立金の支払いが困難な場合は、優先的に支払う必要はありません。しかし同じマンションの住人に迷惑をかけたくない、もしくは住人の目が気になるという場合もありますので、そのような場合は支払いしてもいいでしょう。

 

■固定資産税や住民税、所得税などの税金

税金は優先的に支払いした方が良いものです。仮に自己破産したとしても税金は支払いは免除されません。また税金を滞納すると不動産を差押される可能性があり、この場合は差押を解除しない限り不動産の売却ができなくなります。解除するためには滞納している税金の支払いが必須となります。税金の滞納については滞納分を一括返済ではなく分割払いなど役所に相談することもできますので、税金については返済可能な範囲で優先的に支払うべきものになります。

 

■クレジットカード

クレジットカードの支払いを滞納するとクレジットカードが使えなくなる場合があります。クレジットカードは利用したいという場合は、支払い回数の変更などで可能な範囲で返済してもいいでしょう。

 

任意売却後に債務整理や自己破産するという前提であれば支払をストップしても差し支えないとは思いますが、その場合は、弁護士に問題ないかの確認はしておきましょう

3、任意売却は専門家への早めの相談が必須

任意売却を選択したとしても、住宅ローンの他に滞納しているものが多い場合は、各方面と交渉などしていく必要があり滞納している期間が長引くほどその難易度は高くなっていきます。

任意売却においては、各方面への交渉などの進め方次第で、その後の生活の経済的・精神的側面で大きな影響を受けます。できるだけ有利に任意売却を進めるためには、最適な相談先を選ぶことが重要であり且つ早めに相談することが、最善の解決策です。


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