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任意売却の費用 自己負担なく任意売却ができるのはなぜか?について詳しく解説

不動産売却において、不動産を所有している売主には仲介手数料や抵当権の抹消費用などの諸費用が発生します。

任意売却も同様にこれらの費用は発生します。

しかし任意売却を行うにあたり、売主がこれらの費用を負担することなく任意売却を行うことができます。

なぜか?

それは、任意売却に伴って発生する費用のほとんどは、債権者(金融機関)が不動産を売却した代金から支払っても良いですよと認めているため、売主が自己負担で費用を支払う必要がないからです。

自己負担がないってことはお得なのか?

ここから任意売却を行うのに費用負担がないのはなぜか?の仕組みについて詳しく解説していきます


1、通常の不動産売却の仕組み

任意売却の仕組みを理解するために、まずは通常の不動産売却の仕組みについて説明します。

住宅ローンを返済中の不動産を売却するには、住宅ローンのを完済し、更に売却に係る諸費用(仲介手数料、抵当権抹費用等)を支払う必要があります。

この費用を事前に用意する必要はなく、不動産を売却した費用で支払っても問題ありません。

もし自宅の不動産が、「住宅ローンの残債額+諸費用」を上回った価格で売却することができれば売却費用からこれらの費用を支払うことができるので、自宅の不動産を売却することができます。

仮に自宅の不動産が住宅ローンの残債額+諸費用」を下回っていても、不足分を自己資金で負担できれば、自宅の不動産を売却することができます。

これが通常の不動産売却の仕組みになります。

通常売却のケース

2、任意売却の仕組み

任意売却は、自宅の不動産が住宅ローンの残債額+諸費用」を下回っており、不足分を自己資金で負担できない場合の不動産売却をいいます。

本来であれば、住宅ローンを完済できない場合、債権者(金融機関)が抵当権の抹消に同意をしてくれないので、その不動産を売却することはできませせん。しかし毎月の住宅ローンの返済が滞ると、担保となっている不動産を債権者が強制的に競売によって売却を、費用回収を行います。

ただ競売となると一般市場で売却した場合と比べて安値になる傾向があります。

そのため、債権者としては一般市場で売却を行うことから高値売却が期待できる任意売却を債務者の方(住宅ローンを借りている方)に提案してきます。任意売却は強制ではなく、債務者の方が行うかどうかを選択ができます。ただし任意売却を選択しなければ競売になってしまいます。

任意売却は、担保となっている不動産を売却しても住宅ローンの残債額+諸費用」を下回っていることを前提に一般市場で不動産売却することを任意売却といいます。

 

任意売却のケース

しかし、任意売却は住宅ローンの残債額+諸費用」のすべて支払うことができない不動産売却になるので、不足分は発生します。

ではこの不足分はどうなるのでしょうか?

上記ケースでは不足分に諸費用が入っていますが、諸費用は支払われないのでしょうか?

3、任意売却の費用配分

不動産売却を行うために本来かかる仲介手数料や抵当権の抹消費用が支払われなければ、不動産会社や司法書士は当然動いてはくれないので不動産売却を行うことはできません。それでは任意売却を行うことができないので、不動産を売却するためにかかる諸費用については、不動産を売却した費用から優先的に支払うことを債権者が認めています。そして諸費用分を支払った後に残った費用が、住宅ローンの残債の一部として債権者に支払われます。

売主が本来かかる諸費用等を自己負担することなく任意売却を行うことができるのは、任意売却はこのような費用配分になっているからです。

任意売却の費用配分

ただし重要なことは、住宅ローンの不足分は残債務として残り、また任意売却後に返済義務も残ります。

しかし、この残債務は一括返済を請求されることはなく、また債務者の方のその時の収入に応じて可能な範囲で毎月返済の相談ができるのでご安心下さい。もしこの残債務の返済も厳しいという場合は、自己破産を選択するというのも一つの手段です。

補足として、住宅ローンを滞納している方においては、住宅ローンの滞納以外に、管理費・修繕積立金や、固定資産税等を滞納して不動産が差押されている場合がよくあります。これらが滞納されている不動産を売却するためには売主がこれらの費用を支払う必要があります。しかし、売主はこれらの費用を支払うことができませんので、これらの費用についても債権者が不動産を売却した費用から負担することを認めており仕組みは同じです。ただし滞納している金額や、債権者によっては一部、または対象外になるものもありますが、その点はご了承下さい。

4、任意売却は高値売却が重要

任意売却は売主に費用負担がなく行うことができますが、最終的には残債務は残ります(競売も同様に残債務は残ります)。

任意売却においても不動産を高く売ることができれば、残債務が減りますので高く売ることは重要です。

できるだけ不動産を高値にかつ有利に売却するためには、ご相談が早い方が高値売却が期待できます。

今住宅ローンの返済にお困りの方はお早めにご相談下さい。


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