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住宅ローンが払えない場合の対処法3つの手段

今回のブログでは、住宅ローンが払えない場合の対処法3つの手段を紹介していきます

住宅ローンが返済できなくなった場合の対処法のひとつに「任意売却」があります。返済が滞った状態が続くと、何も手を打たなければ「競売」にかけられてしまいますが、その前に「任意売却」という方法を取れば、多くのメリットが得られます。

しかし、任意売却には、ある程度の専門的な知識や手続きが必要です。この記事では、住宅ローンが払えない場合の対処法3つのほか、任意売却をする際に押さえておくべきポイントや注意点もまとめています。


1、住宅ローンの返済内容を一時的に見直してもらう

住宅ローンが一時的な期間だけ返済が難し場合は、金融機関に相談して住宅ローン返済内容を一時的に見直してもらうことができる場合があります。

例えば、けがや、会社の倒産などで収入がなくなってしまったが、けがの回復、転職などによりある一定期間を凌げば、住宅ローンを通常通り返済できる可能性がある場合です。

ただし、滞納をしてからの相談では信用問題もあるので、滞納する前に相談することが望ましく、また相談しても応じてくれない場合もありますが、相談して損はないので、まずは金融機関に相談してみるのが良いかと思います。

2、デメリットが大きいため避けたい「競売」

2つ目の方法は、「競売」により家を処分することです。

最も競売は、本人の意思ではなく、債権者によって強制的に売却手続きをされてしまうものです。

 

競売には次のように多くのデメリットがあるため、できれば避けたいと考える人が少なくありません。

 

*競売の情報は公開されるため、自宅が競売にかけられたことが近所に知られてしまう。

*市場価格より低い価格で落札されることが多く、ローンの残債が大きく残る可能性がある。

*落札されると早期立ち退きを迫られ、従わない場合は不法占拠とみなされて強制退去命令が下される。

*引っ越しや立ち退きにかかる費用が確保できない

 

通常、住宅ローンの返済が2ヵ月以上滞ると督促状などが届き始めますが、そのまま滞納が続くと個人信用情報への事故記録、分割払いの期限喪失(残債の一括払い請求)、保証会社による代位返済、競売申立という流れとなります。

3、メリットが大きいため特に検討したい「任意売却」

3つ目の方法は、メリットが大きい「任意売却」で家を処分することです。

住宅ローンの借り換えなどで返済計画を見直したり、親や親戚などに借金をしたりして返済の目処が立てばよいのですが、それができなかった場合には、競売にかけられる前に、この任意売却の検討をおすすめします。

 

 任意売却とは、売却費用で住宅ローンを完済できない場合の一般市場で売却することを言います。

 

住宅ローンを完済できない場合は、抵当権という担保設定を外すことができないので、本来は不動産売却は困難ですが、債権者が任意売却に応じた場合は、住宅ローンを完済できなくても抵当権を外すことを同意してくれるので、一般市場で不動産を売却することが可能となります。(ただし、不動産売却費用では足らない残債の返済義務は残ります。)

 

任意売却は、競売に比べて債務者(住宅ローンを支払う側)にとってのメリットが大きく次のようなものがあります。

 

 *一般的な不動産売却と同じように販売活動が行われるため、住宅ローンが支払えなくなったという事情は近所に知られることがない

 *市場価格に近い価格で売却できるので、ローンの残債を少なくすることができる

 *ローンの残債は分割で返済できる

 *引っ越し時期を購入者と交渉できる

 *債権者と交渉して引っ越し費用を売却代金から融通してもらえる可能性もある

 

 このような点から、競売にかけられることに比べると、任意売却は経済的にも精神的にも負担が軽減されるものであることがわかります。

4、任意売却する際のポイントと注意点

住宅ローンが払えない場合の対処法として任意売却を選ぶ際、押さえておくべきポイントや注意点をご紹介します。

 

・・希望の金額で売却するためにもできるだけ早く行動する

実際に任意売却の手続きができるのは、住宅ローンを滞納して6ヵ月以上経過し、保証会社が代位返済をした後です。しかし、その時点ではじめて任意売却の相談をしたのでは、販売活動期間を十分に確保できず、希望の金額で売却できる可能性は低くなります。また、早めにご相談することで、任意売却以外の対応策についても検討することが可能です。

 

・・住宅ローンを借りているる金融機関の同意が必要

任意売却には、住宅ローンを借りている金融機関の同意が必要です。任意売却は金融機関にとってもメリットがあるため同意してくれる場合がほとんどですが、市場価格と残債との差が大きい場合は同意が得られないケースもあります。

 

・・任意売却の実績が多い不動産会社に相談する

任意売却はどの不動産会社でも対応できるものではありません。任意売却には一般的な不動産売買にはない法律や不動産などに関する知識が必要不可欠だからです。

任意売却は、金融機関や不動産購入者との交渉が発生するため、進め方がその後の生活に大きく影響してきます。知識や経験の豊富な任意売却の専門家に早めに相談することが、最善の解決策です。

なかには相談者の不利益になる方向に話を進めていく悪徳業者も少なからず存在するため、注意が必要です。

 

以上です。


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