任意売却の期間中に売れなかった場合は、残念ながら競売手続きに移行します。

通常の不動産売買も同様ですが、買主が見つからなければ売却することができません。

 任意売却は通常の不動産売買と違い、債権者が決めた任意売却できる活動期間があるため、その期間中に任意売却を成立させる必要があります。債権者によって異なりますが任意売却できる期間は3ヵ月～6ヵ月程になります。

 この任意売却期間中に売却できなかった場合は、残念ながら競売への移行手続きが始まります。

 競売を回避するために任意売却を選択したのに・・・

 しかしご安心下さい。

競売に移行しても並行して任意売却での売却活動は可能です。

 債権者によって競売の申立て手続きがされても、通常は入札までには半年以上の期間を有するため、債権者の同意があれば競売と並行して任意売却することができます。

 競売の申立ての取り下げ手続きなどを考慮すると、最長で入札の1カ月前までは任意売却が可能であり、この間に任意売却を成立することができれば競売は回避できます。

 すでに競売への移行申立てされている方も、まだ任意売却で売却できる可能性はありますので、最後まで諦めてはいけません。

通常の不動産売買も同様ですが、買主が見つからなければ任意売却することはできません。買主が見つからない原因は多々ありますが、よくあるケースとしては以下のような原因によるものです。

①売却価格設定が相場より高い

売却価格設定は最終的には債権者が決定しますが、この価格設定が相より高いと一気に売却できるハードルが高くなります。

債権者は価格設定する時に、実際に物件を見にいくということは基本的にはしないので、任意売却業者が提示する室内写真や近隣相場、権利関係を加味した価格査定書を参考にしています。

この査定精度が甘いと価格は高くなってしまう可能性が高く、すべてのケースではないにしても任意売却業者の査定力が弱かったことが原因であったと考えられます。

②任意売却業者の値下げ交渉が弱い

価格設定が相場であっても、不動産売買は買主が見つかれなければ成立しません。特に任意売却は期間が限らているため、有効な対策は値下げです。

値下げするためには債権者の同意が必要ですが、「値下げする＝回収金額が少なくなる」ので簡単には応じてくれません。

対策としては、①の価格設定もそうですが、価格交渉に関してはその根拠となる情報の提示及びその必要性を債権者に納得させる必要がありますので、交渉力の高い任意売却業者を選ぶことが重要になります。

③室内がきたない。

任意売却の場合、室内があまりきれいな状態でないケースがよくあります。

購入検討者が内覧した場合の心象におおきく影響しますので、対策としてはできる限りで良いので室内をきれいにするよう心掛けておきましょう。

 ④売主と連絡がとれなくなる

任意売却業者にとってこのケースが一番つらいです。

内覧希望者がいても売主と連絡が取れないために日程調整ができず話がなくなってしまうということもあります。

あまりにも連絡が取れない場合は、任意売却業者のやる気もなくなってしまいます。

こればかりは、電話に出て頂くもしくは電話に出れない場合は折り返し電話をするということ以外対策はありません。

 ⑤買主が住宅ローンの審査が通らなかった

不動産売買契約書には、買主が住宅ローンが通らなかった場合は契約が白紙になるという住宅ローン特約というものがあります。

不動産売買契約が成立すると、売却活動は停止します。一般的には住宅ローン特約は契約から２～3週間以内と定められていますので、結果としてこの期間中販売活動できなかったということになります。

対策としては、契約前に住宅ローンの事前審査が通っていることを条件とすれば回避できることです。事前審査が通っていても本審査で落ちることもありますので一概には言えませんが業者の進め方で回避できる可能性の高いことです。

売れない原因は多くあれど、任意売却できる期間が長ければ調整期間も多くなり任意売却が成功する可能性が高くなります。

 住宅ローンが払えなと思ったら少しでも早く対策をとることが重要です。

■任意売却は専門家への早めの相談が必須！

任意売却は、金融機関や不動産購入者との交渉が発生するため、進め方がその後の生活に大きく影響してきます。知識や経験の豊富な任意売却の専門家に早めに相談することが、最善の解決策です。